Eén bank, veel hypotheekrentes: wat de tarieflijst van 13 oktober laat zien

Daarin staat geen enkel tarief dat voor iedere koper geldt. Looptijd, hypotheekvorm en de verhouding tussen lening en woningwaarde verdelen de lijst in vakjes. Wie één percentage uit een vergelijking haalt, ziet daardoor maar een deel van de afspraak.

Neem de rij voor tien jaar rentevast. Die rij loopt langs verschillende kolommen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en voor de verhouding tussen de lening en de marktwaarde van het huis. Verderop staat een afzonderlijke tabel voor aflossingsvrije hypotheken. Het verschil zit dus niet alleen tussen banken. Eén bank kan op dezelfde dag voor verschillende situaties verschillende rentes tonen. De tarieven zijn een momentopname van 13 oktober, geen toezegging voor een aanvraag die later wordt gedaan.

De verhouding tussen lening en marktwaarde wordt vaak uitgedrukt in procenten. Een denkbeeldige woning van 400.000 euro met een lening van 320.000 euro komt op 80 procent uit. Dat voorbeeld zegt niets over wat iemand mag lenen of over de taxatie van een werkelijk huis. Het laat alleen zien welke twee bedragen in de verhouding zitten. Als de woningwaarde of de hoofdsom verandert, verandert de uitkomst mee.

De Rijksoverheid beschrijft twee afzonderlijke grenzen bij een koopwoning. Een hypotheek kan in beginsel niet hoger zijn dan de waarde van het huis. Daarnaast is de toegestane lening afhankelijk van het inkomen, de rente en andere financiële verplichtingen. De kolom met een gunstige verhouding tot de woningwaarde is dus geen sluiproute langs de inkomenstoets. Ook een koper met veel eigen geld krijgt niet automatisch iedere genoemde rente: de voorwaarden van de gekozen hypotheek blijven gelden.

NHG heeft in de tarieflijst eigen kolommen. De aanwezigheid van zo'n kolom betekent niet dat elke woning of lening voor de garantie in aanmerking komt. De voorwaarden, de actuele grens en de premie moeten afzonderlijk worden beoordeeld. Het is bovendien misleidend om een NHG-tarief, een tarief zonder NHG en een tarief voor een andere hypotheekvorm te presenteren alsof het drie aanbiedingen voor precies dezelfde lening zijn.

Bij één, vijf of tien jaar rentevast verandert de periode waarin de afgesproken rente geldt. Een langere periode kan anders zijn geprijsd dan een kortere, maar de volgorde staat niet voor altijd vast. De tabel van vandaag is daarom geschikter om de opbouw van een aanbod te begrijpen dan om te voorspellen welke richting de rente volgende maand opgaat.

Ook de hypotheekvorm telt. ASN zet annuïtaire en lineaire hypotheken in een andere tabel dan aflossingsvrije hypotheken. Bij de laatste wordt tijdens de looptijd niet volgens dezelfde verplichte aflossingsreeks afbetaald. ASN licht zelf toe dat de uitstaande schuld daardoor langer hoog kan blijven en dat zij daarvoor een hoger tarief rekent. Dat zegt iets over het product, niet over het karakter van de klant.

De bruto maandbetaling volgt niet uit het rentepercentage alleen. Zij hangt ook af van de geleende som, de resterende looptijd en de aflossingsvorm. Twee leningen met een gelijk percentage kunnen daardoor een verschillend maandbedrag hebben. Omgekeerd kan een laag aanvankelijk maandbedrag later een grote restschuld overlaten. Een rentevergelijking zonder die gegevens is dus geen vergelijking van complete woonlasten.

Op de ASN-lijst staat nog een beslissend tijdstip: als de rente verandert nadat de bank een offerte heeft uitgebracht, geldt volgens de bank de rente in die offerte. Daarmee wordt het verschil zichtbaar tussen een openbare tarieflijst en een individuele afspraak. De eerste vertelt welke vakjes een bank vandaag toont; pas de tweede bindt een concrete lening aan voorwaarden en een percentage.