Koopwoningen 3,3 procent duurder: waarom het ene prijscijfer het andere niet is

Een bestaande koopwoning kostte in augustus 2026 gemiddeld 3,3 procent meer dan een jaar eerder, meldt het CBS. Dat is de laagste jaar-op-jaargroei sinds eind 2024. Een maand eerder, in juli, kwam de stijging nog uit op 3,9 procent. Ten opzichte van juli daalden de prijzen in augustus zelfs licht, met 0,1 procent.

Het tempo zakt al bijna twee jaar

In november 2024 bereikte de jaar-op-jaargroei het hoogste punt sinds september 2022: 11,9 procent. Sindsdien zakt het groeitempo vrijwel onafgebroken, tot de 3,3 procent van augustus 2026, meldt het CBS. Dat betekent niet dat woningen goedkoper worden: de prijzen stijgen nog altijd, alleen minder snel dan in 2024 en 2025. Vergeleken met het vorige hoogtepunt, in juli 2022, liggen de prijzen in augustus gemiddeld 17,8 procent hoger, meldt het CBS.

Index versus gemiddelde verkoopprijs

Het CBS-cijfer is een prijsindex, samengesteld met het Kadaster op basis van alle geregistreerde woningtransacties in Nederland. Voor het bepalen van de prijsontwikkeling gebruikt het CBS niet de gemiddelde transactieprijs, maar de prijsindex, omdat daarbij rekening wordt gehouden met kwaliteitsverschillen tussen de verkochte woningen, meldt het CBS. Verkoopt een maand toevallig veel grotere villa's, dan stuwt dat de gemiddelde transactieprijs omhoog zonder dat woningen echt duurder zijn geworden. De index corrigeert daarvoor; een simpel gemiddelde doet dat niet.

Dat onderscheid verklaart waarom andere partijen op de woningmarkt met net andere percentages naar buiten komen, zonder dat een van beide cijfers fout is.

Wat de NVM anders laat zien

Makelaarsvereniging NVM publiceert eigen kwartaalcijfers over de bestaande woningmarkt, gebaseerd op verkopen via NVM-makelaars. In het tweede kwartaal van 2026 kwam de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning volgens de NVM uit op 506.000 euro, een stijging van 3,4 procent ten opzichte van het eerste kwartaal, toen de gemiddelde prijs nog 485.000 euro was. Op jaarbasis bedroeg de prijsstijging bij de NVM 2,1 procent, meldt de NVM: een ander percentage dan de 3,3 procent die het CBS voor augustus noteert, deels omdat het om een ander kwartaal gaat en deels omdat de NVM een gemiddelde verkoopprijs hanteert in plaats van een kwaliteitsgecorrigeerde index.

Volgens Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van NVM Wonen, zit er een bredere trend achter de cijfers: "De woningmarkt beweegt zich stap voor stap naar een betere balans. Dat zien we vooral terug in het recordaantal woningen dat op de markt komt. Kopers hebben meer keuze om een weloverwogen beslissing te nemen, terwijl woningen nog steeds snel worden verkocht." Tegelijk blijft volgens haar het aanbod voor starters en senioren ontoereikend.

Vooruitzicht: DNB rekent op 3 tot 4 procent

De Nederlandsche Bank publiceert twee keer per jaar een eigen raming van de huizenprijsontwikkeling. In de Voorjaarsraming van 2026 gaat DNB uit van een huizenprijsstijging van 3 tot 4 procent per jaar tussen 2026 en 2028, duidelijk lager dan het jaar daarvoor, meldt DNB. Volgens de centrale bank willen en kunnen mensen door een lager consumentenvertrouwen en hogere hypotheekrentes minder lenen voor een woning, terwijl er ook meer huizen op de markt komen doordat verhuurders woningen verkopen, het zogeheten uitponden.

Het CBS-cijfer van augustus past in die lijn: een jaar-op-jaargroei van 3,3 procent zit binnen de bandbreedte die DNB voor de komende jaren voorziet, en ligt ver onder de stijging van 8,7 procent over heel 2025 die DNB aanhaalt. Of dat tempo de rest van het jaar aanhoudt, hangt af van dezelfde factoren die DNB noemt: de ontwikkeling van de hypotheekrente, het consumentenvertrouwen en hoeveel woningen er op de markt komen.

Wat een afvlakkend cijfer niet oplost

Een lager groeipercentage betekent niet dat een woning weer gemakkelijk te betalen is. DNB wijst erop dat de betaalbaarheid voor starters, mensen met een laag of middeninkomen en alleenstaanden historisch slecht blijft, ook al verwacht de centrale bank dat die de komende jaren niet verder verslechtert. Dat komt doordat de leencapaciteit van kopers ongeveer even hard stijgt als de huizenprijs zelf, meldt DNB: de verhouding blijft dus gelijk, op een niveau dat voor veel starters zonder hulp van bijvoorbeeld ouders moeilijk haalbaar is. Het CBS publiceert op 22 oktober 2026 de eerstvolgende kwartaalcijfers, met een uitsplitsing naar regio en woningtype.

Bronnen en beeldverantwoording