Bij een gewone nieuwbouwwijk weet je ongeveer hoe het loopt. Een gemeente of ontwikkelaar maakt een plan, legt wegen en leidingen aan, verkavelt de grond en levert de woningen in fasen op. Oosterwold, een gezamenlijke ontwikkeling van de gemeenten Almere en Zeewolde met het Rijksvastgoedbedrijf, draait dat om. Niet één partij zet de wijk neer; het gebied groeit uit honderden of duizenden afzonderlijke plannen van mensen die er zelf willen bouwen, wonen of werken.
Dat klinkt vrij, en dat is het ook, maar de vrijheid heeft een prijs die je meteen moet kennen. Initiatiefnemers zijn volgens de gebiedsorganisatie niet alleen verantwoordelijk voor hun eigen woning of bedrijf, maar ook voor de kavelwegen, de waterberging, de nutsvoorzieningen, de stadslandbouw en het publiek toegankelijke groen. Wat elders in de grondprijs van de gemeente zit, komt hier deels op jouw bordje en op dat van je toekomstige buren.
De kern van het experiment zit in een paar percentages. In de plannen is 51 procent van de ruimte voorzien voor landbouw, 20,5 procent voor openbaar groen en 2 procent voor water. Minder dan 30 procent mag uiteindelijk bebouwd zijn. Die verhoudingen zijn geen decoratie achteraf, maar de hoofdrichting van het hele gebied: een woning in Oosterwold kun je niet los zien van de grond eromheen. Wonen, groen en voedselproductie zijn bewust aan elkaar gekoppeld.
Let wel op wat die percentages je vertellen en wat niet. Ze beschrijven het beoogde eindbeeld: een overwegend open, productief landschap met woningen als minderheidsaandeel. Ze zeggen niets over de prijs van een afzonderlijke kavel, over bouwkosten of over het rendement van wie hier geld in steekt. Uit de gebiedsverhoudingen alleen valt geen financiële conclusie te trekken, en dat is precies waar veel enthousiasme over dit soort projecten de mist in gaat.
Ook de tijdlijn wijkt af van wat je gewend bent. De gemeenteraden namen het plan voor Oosterwold in 2013 definitief aan, en in de zomer van 2014 tekende de gemeente een intentieovereenkomst met de eerste bewoners. Een vaste opleverdatum voor het hele gebied is er niet. Omdat het bouwproces aan afzonderlijke initiatiefnemers is overgelaten, kan niemand zeggen wanneer Oosterwold af is.
Voor iedereen die zo'n gebied wil beoordelen heeft dat gevolgen. Het aantal opgeleverde woningen per kwartaal, de maatstaf waar je bij een gewone wijk naar kijkt, vertelt hier maar een deel van het verhaal. Even belangrijk zijn de aanleg van wegen en voorzieningen, de landbouw die daadwerkelijk van de grond komt en de samenhang tussen al die losse plannen. Een gebied vol huizen waar het landschap en de infrastructuur achterblijven, is in de eigen logica van Oosterwold niet geslaagd.
Die landbouwcomponent is geen bijzaak. Een van de initiatieven die Stichting Voedselbosbouw in het gebied noemt, is het voedselbos Eemvallei. Volgens de stichting is een voedselbos een productief ecosysteem naar het voorbeeld van een natuurlijk bos, met een laag hoge kruinbomen, minstens drie andere vegetatielagen, een rijk en onverstoord bosbodemleven en een robuuste omvang. Dat is iets heel anders dan een grote tuin: het is een vorm van landbouw die het landschap blijvend vormt en jaren nodig heeft om te rijpen.
Ook hier past een nuchtere blik. Over de opbrengst per hectare, de investering die zo'n voedselbos vraagt of de terugverdientijd is in het geraadpleegde materiaal niets vastgelegd. Een voedselbos in Oosterwold is daarmee vooral een ruimtelijk en ecologisch onderdeel van het gebied. Als verdienmodel is het hier niet onderbouwd, en zo moet je het dus ook niet lezen.
Wat Oosterwold uiteindelijk relevant maakt, is de schaal. Ruim 43 vierkante kilometer en ruimte voor vijftienduizend woningen: dat is geen proeftuin in de marge, maar een experiment van formaat. Of dit model ook financieel beter uitpakt dan de traditionele aanpak, kun je pas beoordelen wanneer plan en werkelijkheid naast elkaar liggen, met actuele cijfers over gerealiseerde woningen, infrastructuur, grondgebruik, kosten en doorlooptijd.
Tot die vergelijking mogelijk is, blijft de sterkste conclusie deze: Oosterwold heeft de gebruikelijke volgorde van gebiedsontwikkeling omgedraaid, een uitzonderlijk groot deel van de ruimte vooraf vastgelegd voor landbouw en groen, en de verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte bij de bouwers zelf gelegd. Het laat zien dat ruimte en verantwoordelijkheid anders verdeeld kunnen worden dan we gewend zijn. Of die verdeling ook goedkoper of rendabeler is, is een aparte vraag, en wie daar nu al een stellig antwoord op geeft, loopt vooruit op de feiten.
Bronnen, bijschriften en beeldrechten
